房地產(chǎn)-2011年樓市變局不確定性因素分析_研究報(bào)告

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2010-2015年中國離隔間產(chǎn)業(yè)市場趨勢(shì)與投資戰(zhàn)略發(fā)

【出版日期】 2010年11月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè)

2010-2015年中國樓梯行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)測(cè)

《2010-2015年中國樓梯行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)測(cè)報(bào)告》依托多年來對(duì)樓梯產(chǎn)品的研究，結(jié)

2010-2015年中國蒸汽房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)

《2010-2015年中國蒸汽房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)測(cè)報(bào)告》依托多年來對(duì)蒸汽房產(chǎn)品的研究

2010-2015年中國日照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投

近年來，為穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家、省、市出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，日照市房地

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　　9·29中央"二次調(diào)控"和10月中旬出臺(tái)的杭州執(zhí)行細(xì)則相繼出臺(tái)，在限購限貸"雙限"打壓下，再加上最近頻頻收緊的貨幣政策，杭州房價(jià)已開始松動(dòng)，老盤打折優(yōu)惠，新盤理性低開，已經(jīng)成為不少樓盤的選擇。

　　目前的這種價(jià)格松動(dòng)，會(huì)否進(jìn)一步向廣度和深度蔓延，從而在年底前觸發(fā)08年底和09年初曾經(jīng)出現(xiàn)過的降價(jià)潮？

　　年底前大規(guī)模降價(jià)，杭州沒有先例

　　應(yīng)該說，在杭州樓市歷史上，年底前的規(guī)模性降價(jià)，并沒有先例。杭州真正意義上的降價(jià)潮，只出現(xiàn)過兩次，一次是08年下半年，由萬科降價(jià)引發(fā)，另一次是09年初，由下沙海天城降價(jià)引發(fā)。這兩次降價(jià)潮的出現(xiàn)，都不是在年底，而是恰好在08年底的前后--08年的9、10月份和09年的2、3月份。

　　此外，在強(qiáng)力宏觀調(diào)控之下，05年下半年杭州樓市也曾出現(xiàn)過調(diào)整，不過，主要是縮量的調(diào)整，并伴隨有小規(guī)模和小幅度的降價(jià)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)夠不上降價(jià)潮。07年底也是一個(gè)時(shí)間窗口，當(dāng)年狂飆突進(jìn)的樓市在年底被宏觀調(diào)控的傾盆大雨澆了個(gè)透心涼，并且在當(dāng)時(shí)引發(fā)了推盤潮，以至庫存迅速飆升。但是，當(dāng)時(shí)價(jià)格并沒有松動(dòng)，但成交縮量非常厲害，以至最終引發(fā)08年9月初的萬科降價(jià)，以及隨后降價(jià)潮的出現(xiàn)。

　　因此，如果要從歷史上的經(jīng)驗(yàn)去追問年底降價(jià)潮，我們可以給出一個(gè)否定的答案，年底歷來不是開發(fā)商大規(guī)模調(diào)整價(jià)格策略的時(shí)間窗。

　　回顧：08年萬科引發(fā)降價(jià)潮前，杭州樓市發(fā)生了什么？

　　前面提到，杭州真正意義上的降價(jià)潮，只出現(xiàn)過兩次，08年9、10月份和09年2、3月份。兩次降價(jià)潮的直接源頭都只有一個(gè)--08年9月3日的萬科降價(jià)。

　　那么，在08年9月3日萬科降價(jià)前，杭州樓市都發(fā)生了什么？

　　第一，成交縮量。

　　前面提到了，07年底，此前瘋狂的樓市，遭遇了宏觀調(diào)控的傾盆大雨，被澆了個(gè)透心涼，成交縮量非常厲害。08年上半年6個(gè)月，只有5月份的成交量超過了300套，也就是日均百套之上，另外5個(gè)月，成交最多的是2113套，日均72套。在08年9月萬科降價(jià)前，曾經(jīng)歷了長達(dá)九個(gè)月的成交縮量。

　　第二，庫存飆升。

　　因?yàn)?7年底調(diào)控突然來襲，開發(fā)商心慌之下，加速開盤去庫存化，結(jié)果遭遇成交縮量，庫存由是飆升。07年9月份，杭州主城區(qū)的庫存曾一度降至不足8000套，但到了08年9月，庫存飆升到了21000套之上，庫存增加了將近200%。

　　第三，土地市場低迷。

　　伴隨當(dāng)年瘋狂的樓市，07年，杭州土地市場地王頻現(xiàn)，土地市場高歌猛進(jìn)，一派盛世繁榮之象。然而，到08年的時(shí)候，土地市場徹底低迷，當(dāng)年，杭州主城區(qū)到5月份才開始有第一塊地出讓，6月份的土地出讓量為零，七八月份也都各只有兩宗地出讓。土地市場的低迷，反映了開發(fā)商對(duì)樓市的信心程度，由此影響到購買方的心理，對(duì)樓市打擊非常大。

　　第四，緊縮的貨幣。

　　眾所周知，為了抑制07年開始爆發(fā)的流動(dòng)性過剩和由樓市、股市為代表的資本市場過熱，以及相與伴生的通貨膨脹，國家在08年開始不斷加息和調(diào)升存款準(zhǔn)備金率，緊縮貨幣，從而導(dǎo)致08年股市的暴跌。隨后，9月15日雷曼兄弟倒閉，次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，一根最重的稻草壓在了樓市身上。

　　以上四點(diǎn)是導(dǎo)致08年9、10月份杭州樓市降價(jià)潮的最主要因素，而萬科降價(jià)，只是點(diǎn)燃了降價(jià)潮的導(dǎo)火索。

　　市場明朗化還需看明年

　　以上的分析，為我們預(yù)測(cè)年底樓市降價(jià)潮會(huì)否出現(xiàn)，提供了重要的觀察視角和參考因素。不妨分析一下，以上導(dǎo)致08年底杭州樓市降價(jià)潮的四個(gè)因素，在當(dāng)前的市場狀況如何。

　　第一，成交縮量，這一點(diǎn)目前不明顯。

　　我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，4·17新國十條的出臺(tái)，曾經(jīng)導(dǎo)致4月下旬和5、6月份的成交縮量，但是，"壞景"不長，樓市從6月中下旬開始，重拾升勢(shì)，甚至很快又開始過熱。也正是因此，才有了9·29中央的"二次調(diào)控"，甚至隨后更嚴(yán)厲的地方執(zhí)行版的"限購"。然而，盡管政策嚴(yán)厲程度到幾近無以復(fù)加，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，樓市依然維持在一個(gè)比較正常的成交量，市場信心受挫程度非常有限。

　　第二，庫存飆升，與當(dāng)時(shí)的情況類似。

　　目前，杭州主城區(qū)的住宅庫存，已經(jīng)由年初的5000多套，上升到當(dāng)前的15000多套，升幅不可謂不大。08年和今年庫存的飆升，都有一個(gè)相似的背景，08年的前一年07年，今年的前一年09年，杭州主城區(qū)都出讓了天量的土地，這些土地所形成的供應(yīng)，成為此后庫存飆升的最主要原因。不過，相比于08年住宅庫存的高點(diǎn)24000多套，當(dāng)前15000多套的住宅庫存，對(duì)開發(fā)商來說，壓力還是小很多的。

　　第三，今年土地市場基本上沒有低迷。

　　雖然賣地不如去年，但是，今年的土地市場上，地王依然頻現(xiàn)，開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊桓邼q，地價(jià)絲毫沒有下跌，反而樓面價(jià)紀(jì)錄頻創(chuàng)新高。最近的下沙土地出讓，住宅和商業(yè)樓面價(jià)雙雙破萬，更是震動(dòng)市場和業(yè)界。土地市場的堅(jiān)挺，對(duì)提振樓市的信心作用極大。

　　第四，目前的貨幣緊縮程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如08年嚴(yán)厲。

　　08年頻繁的加息，至少目前出現(xiàn)的可能性幾乎沒有。而且，08年由次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)，今年不可能會(huì)有。相反，目前中國擁有世界上最多的廣義貨幣M2，而且不可能在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，至少到目前為止，央行對(duì)外宣稱的仍然是"適度寬松的貨幣政策"。因此，從宏觀面和資金面上來說，目前迫使開發(fā)商大幅調(diào)整價(jià)格策略的影響非常小。

　　事實(shí)上，當(dāng)前的杭州樓市，基本上處于一個(gè)正常的分化狀態(tài)之中，小幅優(yōu)惠和理性低開，成為不少樓盤的選擇。然而，也有部分樓盤因?yàn)橘u得很好，逆勢(shì)提價(jià)，小幅加價(jià)。新開樓盤因?yàn)槔硇远▋r(jià)，普遍熱銷。當(dāng)然，也有部分樓盤賣得不是太好。

　　因此，從當(dāng)前的市場來看，促使開發(fā)商大規(guī)模大幅度調(diào)價(jià)的壓力幾乎沒有。而從土地市場的熱度以及新開樓盤的頻頻熱銷可以看出，市場信心依然充足。因此，在年底規(guī)模性降價(jià)潮的出現(xiàn)，可能性幾乎沒有。

　　但是，影響樓市的一些重要不確定性因素依然可能會(huì)在不久的將來發(fā)生作用。即將于12月初舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將定調(diào)明年的貨幣和經(jīng)濟(jì)政策，傳言"適度寬松的貨幣政策"將改為"穩(wěn)健的貨幣政策"，這就意味著貨幣的收縮(至少不是擴(kuò)張)，將成為明年的主基調(diào)，將影響對(duì)樓市的預(yù)期。這將成為明年樓市變局的不確定性因素。因此，降價(jià)潮是否會(huì)出現(xiàn)，時(shí)間窗口不是今年年底，而是2011年。

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2011年樓市變局不確定性因素分析